Wynajmujesz mieszkanie studentom, na doby albo firmie? Pilnujemy ryczałtu od najmu, progu 100 000 zł, wpłat do 20. dnia miesiąca i zeznania PIT-28. Przy krótkim najmie pilnujemy limitu zwolnienia z VAT i sygnałów, że wynajem może zostać uznany za działalność gospodarczą.
Jedno albo kilka mieszkań w Krakowie wynajmowanych na rok akademicki, z kaucją, mediami i zmianami najemców w trakcie roku.
Apartament na platformach rezerwacyjnych, rozliczenia z operatorem, sezonowe obłożenie i pytanie, czy trzeba już płacić VAT.
Mieszkanie we wspólności majątkowej albo w udziałach z rodzeństwem, kiedy trzeba ustalić, kto i od jakiej kwoty płaci podatek.
Lokale użytkowe, biura, magazyny albo wiele mieszkań, kiedy najem prowadzisz w firmie i rozliczasz w KPiR lub na ryczałcie.
Od ewidencji czynszów po roczne zeznanie, z pilnowaniem progów w trakcie roku.
Ewidencja przychodów z najmu z podziałem na lokale
Wyliczenie miesięcznych lub kwartalnych wpłat ryczałtu
Pilnowanie progu 100 000 zł i stawki 12,5% od nadwyżki
Oświadczenie małżonków o rozliczeniu całości przez jedno z nich
Zeznanie PIT-28 za rok z najmem prywatnym
Cechy, po których urząd uznaje najem na doby za firmę
VAT przy najmie na doby i limit zwolnienia 240 000 zł
Najem w firmie: KPiR albo ryczałt, środki trwałe, koszty
Od 2023 r. najem prywatny, czyli taki, którego nie prowadzisz w ramach firmy, rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Nie składasz żadnego wyboru, ta forma wynika z ustawy. Rozliczenie roczne to PIT-28.
Płacisz 8,5% od przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Próg liczy się łącznie od wszystkich wynajmowanych lokali, nie osobno od każdego mieszkania. Ryczałt płaci się od przychodu, więc remont, wyposażenie, odsetki od kredytu ani amortyzacja nie obniżają podatku. Przychodem nie są opłaty za media i czynsz do wspólnoty, jeśli zgodnie z umową ponosi je najemca. Kaucja zwrotna też nie jest przychodem, dopóki jej nie zatrzymasz. Zatrzymana na zaległy czynsz staje się przychodem z najmu.
Przy wspólności majątkowej każde z małżonków rozlicza połowę przychodu. Możecie też złożyć oświadczenie, że całość rozliczy jedno z Was. Wtedy stawka 12,5% zaczyna się dopiero od nadwyżki ponad 200 000 zł. Oświadczenie składa się do 20. dnia miesiąca po miesiącu, w którym pojawił się pierwszy przychód z najmu w roku (a gdy pierwszy przychód przypada na grudzień, do końca roku). Nie trzeba go powtarzać co roku. Przy rozdzielności majątkowej próg 200 000 zł nie obowiązuje. Współwłaściciele, którzy nie są małżeństwem, rozliczają przychód co do zasady proporcjonalnie do swoich udziałów.
Ryczałt płacisz miesięcznie do 20. dnia następnego miesiąca, za grudzień do 20 stycznia. Możesz też płacić kwartalnie, do 20. dnia miesiąca po kwartale, a za ostatni kwartał do 20 stycznia, jeśli w danym roku dopiero zaczynasz wynajem albo Twoje przychody w poprzednim roku nie przekroczyły równowartości 200 000 euro (art. 21 ust. 1a i 1b ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Osobnego zawiadomienia nie składasz: wybór wpłat kwartalnych zaznaczasz w PIT-28 za rok, w którym tak płaciłeś. Zeznanie składasz od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku i do 30 kwietnia dopłacasz różnicę.
Najem mieszkania na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT. Wynajem na krótkie pobyty turystyczne czy służbowe to usługa zakwaterowania, która tego zwolnienia nie ma. Dopóki sprzedaż opodatkowana nie przekroczy w roku 240 000 zł (limit zwolnienia podmiotowego od 1 stycznia 2026 r., wcześniej 200 000 zł), możesz korzystać ze zwolnienia podmiotowego. Gdy apartamentem zarządza operator wynajmujący go we własnym imieniu, stawka VAT bywa sporna i zależy od treści umowy. Od 20 maja 2026 r. stosuje się unijne rozporządzenie 2024/1028 o najmie krótkoterminowym, które ujednolica zasady rejestracji lokali i numerów rejestracyjnych w ogłoszeniach. Od kiedy rejestracja zacznie w Polsce działać w praktyce, zależy od przepisów krajowych, dlatego śledzimy ich stan. Przy kilku apartamentach, sprzątaniu i obsłudze gości najem może być już działalnością gospodarczą. Urząd ocenia to po faktach: ciągłości, zorganizowaniu i skali. Gdy sytuacja budzi wątpliwość, pewność daje interpretacja indywidualna Dyrektora KIS.
Na tej podstawie prowadzimy ewidencję przychodów, co miesiąc podajemy kwotę ryczałtu do zapłaty i ostrzegamy, zanim przychody zbliżą się do progu 100 000 zł albo 200 000 zł. W styczniu dostajesz gotowe zestawienie do zeznania PIT-28.
Najem w działalności rozliczasz w KPiR (skala albo podatek liniowy) albo na ryczałcie. Od 2023 r. mieszkań i budynków mieszkalnych nie można amortyzować, także tych kupionych wcześniej, ani rozliczać w kosztach wydatków na ich ulepszenie. Lokale użytkowe, biura i magazyny amortyzujesz na zwykłych zasadach. Przy najmie w firmie dochodzi ZUS przedsiębiorcy i składka zdrowotna, dlatego zanim przeniesiesz najem do firmy, przygotujemy zestawienie przychodów i kosztów z ewidencji, na którym porównasz oba warianty. Pakiety dla firm na KPiR i ryczałcie opisuje strona księgowość na ryczałcie, a jednorazowe zeznania osób prywatnych strona rozliczenie PIT.
Stan prawny: październik 2026 r.
| Przychód z najmu w roku | Kto rozlicza | Ryczałt za rok |
|---|---|---|
| 60 000 zł | Jeden właściciel | 5 100 zł (8,5%) |
| 120 000 zł | Jeden właściciel | 11 000 zł (8 500 zł + 12,5% od 20 000 zł) |
| 120 000 zł | Małżonkowie, całość rozlicza jedno z nich | 10 200 zł (8,5% od całości) |
| 250 000 zł | Jeden właściciel | 27 250 zł (8 500 zł + 12,5% od 150 000 zł) |
| 250 000 zł | Małżonkowie, całość rozlicza jedno z nich | 23 250 zł (8,5% od 200 000 zł + 12,5% od 50 000 zł) |
Wyliczenie przed odliczeniami (np. składek, darowizn). Stawki i progi według art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Stan na październik 2026.
Prowadzi Cię konkretna księgowa z wyspecjalizowanego działu, a w bardziej złożonych sprawach korzysta z wiedzy całego zespołu. Dzięki temu odpowiedzialność zawsze ma swoje nazwisko, a pytania nie krążą między przypadkowymi osobami.
Dedykowana księgowa i bezpośredni kontakt
Ponad 25 lat doświadczenia całego biura
Poznajemy Twoje potrzeby i odpowiadamy na pytania.
Przedstawiamy rozwiązanie i wycenę dopasowaną do Ciebie.
Szybko, jasno i bez zbędnych formalności.
Pomagamy w przekazaniu i organizacji dokumentów.
Jesteśmy na miejscu, kiedy nas potrzebujesz.
Rozliczenie najmu prywatnego jako jednorazową usługę wyceniamy indywidualnie po krótkiej rozmowie: liczy się liczba lokali i najemców, platformy rezerwacyjne oraz to, czy rozliczacie się jako małżonkowie. Najem w firmie obsługujemy w pakietach KPiR i ryczałtu od 299 zł netto miesięcznie (do 10 zapisów).
Przy najmie prywatnym płacisz ryczałt: 8,5% od przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki. Przy czynszu 3 000 zł miesięcznie, czyli 36 000 zł rocznie, ryczałt wynosi 3 060 zł. Małżonkowie we wspólności, którzy złożą oświadczenie o rozliczeniu przez jedno z nich, płacą 12,5% dopiero od nadwyżki ponad 200 000 zł.
Nie. Ryczałt płaci się od przychodu, więc remont, meble, odsetki od kredytu i amortyzacja nie zmniejszają podatku. Możesz natomiast odliczyć niektóre kwoty od przychodu, np. zapłacone składki na ubezpieczenia społeczne czy darowizny. Przy wysokich kosztach przygotujemy zestawienie z ewidencji, na którym porównasz najem prywatny z najmem w firmie na KPiR, razem ze składkami ZUS.
Ryczałt płacisz do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dostałeś czynsz. Za grudzień termin mija 20 stycznia. Przy wpłatach kwartalnych płacisz do 20. dnia miesiąca po kwartale. Zeznanie PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku i w tym samym terminie dopłacasz różnicę.
Nie zawsze. Jedno mieszkanie wynajmowane na doby można rozliczać jako najem prywatny. Gdy masz kilka apartamentów, zatrudniasz sprzątanie, organizujesz obsługę gości i działasz w sposób ciągły i zorganizowany, urząd może uznać to za działalność gospodarczą. Przy wątpliwościach pewność daje interpretacja indywidualna Dyrektora KIS.
Najem na krótkie pobyty to usługa zakwaterowania, bez zwolnienia przewidzianego dla najmu na cele mieszkaniowe. Dopóki sprzedaż opodatkowana w roku nie przekroczy 240 000 zł, możesz korzystać ze zwolnienia podmiotowego. Od 2026 r. ten limit jest wyższy niż wcześniej, kiedy wynosił 200 000 zł. Przy operatorze wynajmującym we własnym imieniu stawka zależy od treści umowy.
Przy wspólności majątkowej każde z Was rozlicza połowę przychodu. Możecie też złożyć w urzędzie oświadczenie, że całość rozlicza jedno z Was, do 20. dnia miesiąca po pierwszym czynszu w roku. Nie trzeba go powtarzać co roku. Przy rozdzielności majątkowej każdy rozlicza swoją część i stosuje własny próg 100 000 zł.
Nie trzeba rejestrować firmy ani składać oświadczenia o wyborze opodatkowania. Przychody z najmu poza działalnością gospodarczą z mocy ustawy opłaca się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Wystarczy, że po pierwszym czynszu w roku wpłacisz ryczałt w terminie, a po zakończeniu roku złożysz PIT-28. Samej umowy najmu nie zgłaszasz w urzędzie skarbowym.
Na swój mikrorachunek podatkowy, czyli indywidualny numer rachunku do wpłat PIT (także ryczałtu), CIT i VAT. Numer sprawdzisz w generatorze na stronie podatki.gov.pl. Osoba, która nie prowadzi firmy i nie jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, generuje go na podstawie numeru PESEL, a przedsiębiorca na podstawie NIP. W tytule przelewu podajesz okres i symbol formularza. Co miesiąc wysyłamy klientom kwotę do zapłaty i dane do przelewu.
Nie. Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym zwalnia osoby rozliczające najem prywatny z obowiązku prowadzenia ewidencji przychodów (art. 15 ust. 3). Musisz jednak umieć wykazać, ile czynszu dostałeś w każdym miesiącu, bo od tego liczysz ryczałt i wypełniasz PIT-28. Dlatego przechowuj umowy najmu, wyciągi z rachunku i rozliczenia z platform rezerwacyjnych. Dla klientów prowadzimy własne zestawienie przychodów z podziałem na lokale.
W podatku dochodowym tak. Prywatny najem garażu, miejsca postojowego czy lokalu użytkowego opłacasz ryczałtem 8,5% od przychodu do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki, a próg liczy się łącznie dla wszystkich wynajmowanych nieruchomości. Różnica pojawia się w VAT: zwolnienie dla najmu na cele mieszkaniowe nie obejmuje garażu wynajmowanego osobno. Dopóki sprzedaż nie przekroczy 240 000 zł rocznie, możesz korzystać ze zwolnienia podmiotowego.
